부동산 거래현황

최근 금리 인상과 대출규제로 아파트가격이 하락하고 거래량이 현저히 줄어들어 한겨울을 만난 부동산 시장이 정부의 규제 완화로 인해 거래가 늘어나고 있다고 한다. 지난주 4월 22일 자 매일경제 신문에 의하면"대출 확 당겨 아파트 매입" 규제 완화에 영끌족 살아난다.라는 기사가 눈에 들어왔다. 내용을 살펴보니 정부는 "한국주택금융공사"를 통해 "특례보금자리론"상품을 '23년 1월 출시하여 4%대 고정 금리로 장기 대출을 해준다는 내용으로써 39세 미만의 첫 주택구매, 대환대출용 대출에 대해서 부동산 규제 완화를 해준다는 내용이다. 이로써 근저당 설정등기 신청건수가 2년 만에 처음으로 9만 5621건이 돌파했다는 내용을 전했다. 그동안 금리인상으로 아파트담보대출 상환금액이 높았기 때문에 글 쓴 저도 너무 기분이 좋은 내용이었다. 그래서 저는 현재 국민은행 아파트담보대출 7%대 금리에서 특례보금자리론 4%대 금리로 바꾸는 대환용도로 대출을 바로 알아보려고 한다. 

부동산 현황

지금의 한국 부동산시장은 앞을 알 수 없는 상황으로 보인다. 과거 부동산 열풍시기를 보면 저금리 시기에 맞춰 부동산이 상승하면서 서울 및 경기도권을 중심으로 가격상승하여 지방의 아파트 가격이 상승하였다. 과거 부동산가격의 상승은 투기에 가까운 열풍이었다. 정부의 강력한 대출규제, 부동산규제 정책으로 부동산시장은 침체기에 접어들었다. 그리고 최근 대출규제 완화로 거래가 늘어났다. 그동안 정부는 부동산 가격을 잡기 위해 이해가 안 가는 규제를 내놓았다. 결과적으로 일어나는 현상은 현금으로 부동산을 구매할 수 있는 재력가들만 투자수익이 좋은 부동산을 매입하였다. 정부가 우려하는 사항은 다음과 같다. 대출을 최대한 이용하여 매매한 아파트는 거품이 아파트가격이 하락했을 때 대출금에 대한 상환에 문제가 발생되면 은행 상환에 문제가 발생되어 대출을 받은 사람은 신용에 문제가 발생이 되고 은행은 자금회수에 문제가 되어 아파트를 경매에 넘겨야 하는 상황이 발생이 된다. 이러한 현상들이 늘어나면 은행은 상환되지 못하는 금액이 늘어나므로 은행자체 신용상에 문제가 발생되어 국내 은행 전체에 신용문제와 자금 흐름에  문제가 발생된다. 반대로 아파트 가격이 호황일 때는 건설사실적이 매우 좋아진다. 높은 분양율로 아파트를 짓기 위해 서울 경기도에 토지매입을 하기 위해 높은 가격에도 거래를 하였다. 실제 2년 전 2021년도 까지 얘기였다. 동산 거품이 꺼지면서 갑작스러운 건축자재 인상 ( 약 50% )으로 수익률 저하와 분양률 저하로 건설 PF자금은 굳게 닫히고 금리 인상이 되면서 더욱더 부동산 시장은 거래가 끊겼다. 이때 실제 필요에 의해 부동산 매매를 하려고 하는 사람은 매우 난감하였다. 사정이 생겨서 매매를 하고 다른 지역으로 이사를 가려고 해도 거래가 안되고 시세보다 낮은 가격으로 내 높게 되면 전국이 높은 가격으로 올랐기 때문에 수도권에서 지방으로 이사를 하더라도 아파트 차액이 크게 차이가 없거나 대출이자를 갚으면 부족한 형편이 되었다. 최근 경기도 용인시 아파트 거래 현황을 도표로 그려보았다. 

일부 특정 지역의 아파트 거래 건수에 대해 정리를 해보았다. 정부 발표에 따르면 최근 아파트 거래량은 1월(5만 1331건) 2월(6만 4221건) 3월 (1월 대비 1.8배 급증)으로 나타났다. 특례 보금자리론은 9억 이하의 주택매입 대출규제 완화와 다주택자 대출규제 완화가 이 같은 현상으로 나타났다고 언급하고 있다. 이러한 현상은 좋은 현상이지만 문제는 대출가능 금액이 5억 원까지 가능하다는 것이다. 5억 원까지 대출이 가능할 경우 대출을 최대한 많이 받아서 부동산에 투자할 목적으로 집을 구매하려는 투기 세력들에 의해 부동산 투기시장으로 변질될 수 있다. 아파트 신축건물의 건축비용은 대략 800만 원 ~ 1000만 원쯤 들것이다. ( 2022년 건설자재비용 인상후 예상가격) 때문에 앞으로 신축아파트 가격의 건축비용은 30평 3억 5천만 원 ~ 4억 원 정도가 될 것이며 이 가격에서 토지가격과 설계비용, 각종 허가비용, 금융비용을 포함한다면  경기도 신축아파트 가격은 5억 원에서 10억 원, 서울은 10억 원 이상의 가격이 될 것이라고 예상이 된다. 주택시장에 대해서는 전문가도 얘기하지 못하는 상황이기 때문에 위의 내용은 저의 생각일 뿐 전문가 견해는 들어가 있지 않는 내용이기 때문에 깊이 있게 읽지 마시고 지나가듯 읽어주시면 감사하겠습니다.