갭투자 의미와 방법, 위험성

최근 깡통전세, 전세 사기, 빌라왕이라는 말이 각종 매스컴에 나오고 있다. 전세라는 개념은 전 세계적으로 한국만 있는 주택거래방식이다. 전세는 주택을 구입하기 위해 자기 자본을 최소화하고 은행대출도 최소화하고 세입자에게 돈을 받아 주택자금을 처리하는 시스템이다. 이번시간에는 전세자금을 이용하여 갭투자를 하면 안 되는 이유에 대해 설명하도록 하겠습니다.  

의미와 방법

재테크의 3원칙은 수익성, 환금성, 안정성이다. 대한민국 아프트는 높은 환금성과  

갭투자(Gap Investment)라는 용어는 금융용어로써 특정 시점의 주가, 지수 등이 어떤 범위를 돌파하면 강한 추세가 발생할 가능성이 높다는 가정에 기반하여 특정 시점을 기준으로 주식 또는 파생 상품에 투자하는 방법을 말한다. 이는 대개 큰 리워드를 얻을 수 있는 위험 투자입니다. 이렇게 주식시장에서 사용되던 용어가 부동산 투자시장에도 적용이 되어 부동산 갭투자라는 신조어를 만들어 냈다. 부동산에서 사용하는 갭투자의 의미는 부동산 투자자가 3억짜리 아파트를 자기 자본을 5천만 원 있으면 매입을 할 수 있는 방식으로써 나머지 부족한 부분을 전세자금으로 세입자에게 2억 5천만 원을 받아서 정리하면 아파트는 투자자 명의로 만들어진다. 세입자의 전세보증금은 계약기간이 종료되는 시점에서 다른 세입자에게 받은 전세보증금으로 정리하게 된다. 정리를 해보면, 투자 목적으로 아파트를 3억 원에 매매하였고 투자자는 투자금을 5천만 원으로 하였고 나머지 부족한 2억 5천만 원은 전세자금으로 충당하여 아파트 구매자금을 마련하였다. 만약 3억 원에 매매한 아파트 실거래가격이 상승할 경우 아파트를 매도하고 이를 통해 시세차익을 얻게 되는 방식입니다. 3억 원에 매입한 아파트가상승하여 3년 보유하고 5억 원에 매각을 하였다고 가정하면, 2억 원에 시세차익을 얻게 됩니다. 갭투자를 하는 사람들이 늘어나면 부동산시장은 투기로 변질되어 부동산 가격을 상승시키는 요인이 됩니다. 또한 대출이자를 상승시키는 요인이 됩니다. 부동산 가격이 상승할 때는 갭투자는 크게 문제 되지 않지만 반대로 부동산가격이 하락하면서 문제가 발생하게 됩니다. 높은 가격에 형성되었던 아파트 가격이 하락하면서 전세가격은 정해져 있었기 때문에 아파트 시세보다 전세가격이 높게 형성되면서 문제가 발생됩니다. 흔히 얘기하는 역전세 현상이 발생되면 다음에 재계약을 할 때 시세가격을 고려하여 전세가격을 낮춰서 계약을 해야 하는데 아파트 소유자는 전세가격이 내려간 만큼의 차액을 돌려줄 돈이 없어서 문제가 발생됩니다. 더 큰 문제는 투자 목적으로 소액으로 여러 채의 주택을 매입한 투자자는 전세계약이 만기 도래하면서 돌려주지 못해 전세 세입자에게 피해를 주게 되어 문제가 발생된다. 최근 논란이 되고 있는 300채 빌라왕 전세사기건에 대한 내용이 갭투자에 전형적인 피해 사례가 된다.

위험성과 갭투자 조건 

갭투자는 위에서 언급했듯이 주택가격이 상승하면 크게 문제는 없겠지만 계속 상승만 하는 것은 없다. 갭투자의 본질은 주택구매자가 주택을 담보로 전세 세입자로부터 전세금을 빌리는 사금융에 해당한다. 은행에서 대출이 어렵거나 높은 금리가 부담되어서 전세 세입자로부터 돈을 빌려서 부동산에 투자를 하는 것이다. 이 내용에서 몇 가기 문제점에 대해서 언급을 해보면, 첫째는 전세로 들어올 세입자를 구하지 못하는 상황이다. 기존 세입자가 계약 만기가 되어 새로 들어올 세입자를 구하지 못하는 상황이라면 계약 불이행으로 난처한 상황이 될 수 있다. 둘째는 주택가격이 하락하여 전세가격이 하락하게 되었을 때 기존 전세보증금과 새로 계약하게 되는 전세보증금과의 차액이 발생될 경우 기존세입자에게 반환해줘야 할 보증금을 은해에서 대출로 해줘야 하는 상황이 발생될 경우 문제가 발생될 수 있다. 주택가격이 소폭 하락했다면 전세가격은 크게 변동이 없겠지만 주택가격이 요즘같이 크게 변동되면서 거래량도 줄었을 경우 크게 문제가 발생된다. 따라서 갭투자를 하기 위해서는 다음과 같은 조건이 갖춰진 상태로 진행이 된다면 문제가 없을 것이다. 첫째는 부동산 가격이 변동이 없고 전세가격이 상승하는 시기이다. 이 시기는 부동산 침체기로 부동산 매수자는 줄고 전세계약을 선호하는 사람이 늘어나는 시기이다. 두 번째는 전세수요자가 늘어나면서 전세가격이 상승하는 조건이다. 부동산이 침체기에 실 수요자는 주택매매보다 전세조건으로 주택을 이용하려고 하는 성향 때문에 전세가격이 상승하는 조건이다. 세 번째는 자기 자본비율을 높여 안정적인 투자를 하는 것이다. 주택가격이 하락하고 전세가격이 하락하더라도 투자금이 자기 자본 비율을 높게 투자했다면 큰 문제없이 지나갈 수 있을 것이다. 앞으로 우리나라의 부동산 시장은 예측하기 매우 어려운 시기이다. 때문에 불투명한 시장에 갭투자를 하는 것은 매우 위험한 상황을 초래할 수 있기 때문에 자제해 주시기를 바란다.