일본의 부동산 버블 거품경제. 그리고 지금의 한국 부동산 시장 다르다.

최근 들어 한국의 부동산시장이 불안정 해지면서 우리 국민들은 일본의 '잃어버린 10년' '일본 부동산 버블'에 대해 언급을 하면서 우리나라도 일본의 경기를 따라간다고 걱정을 한다. 그래오 오늘은 일본의 경제침체 원인과 과정을 다루면서 우리나라의 현재 경제상황과 다른 점에 대해 언급을 하고자 한다. 일전에 언급했듯이 한 나라의 경기를 상승시키고 하락시키는 작용을 하는 것 중에 하나는 국민들의 심리가 크게 작용을 한다. 우리나라 국민들의 불안한 심리에 의해 경기가 하락되지 않기를 바라는 마음에 하나씩 정리를 해보자

 시대적 배경

일본은 패망 이후 1950년대와 1960년대에 겹쳐 자국의 대기업들 위주로 전자, 전기, 자동차, 철강 분야에서 기술을 축척하였다. 반면에 미국과 유럽국가는 2차 세계대전 이후 경기가 악화되면서 1971년 닉슨 쇼크와 1973년 1차 오일쇼크를 거치면서 미국의 급격한 스태그플레이션(경기는 나빠지는데 물가는 올라가는 현상)이 일어났다. 이후 1979년~1982년 2차 오일쇼크가 일어나면서 미국은 금리인상을(최대 21.5%) 하였다. 금리인상은 미국의 제조산업은 흔들렸고, 실업률은 사상최대의 시대를 맞이하였다. 이때 미국의 제조공장들이 폐업을 하였다. 미국 제조회사의 폐업은 일본에게는 좋은 계기가 되었다. 또한 환율의 상승은 일본의 대기업에게 반사이익을 가져다주었다. 일본 자동차 회사는 미국차 보다 기름을 덜 먹고, 잔고장도 미국차보다 적다고 홍보를 하면서 미국시장을 휩쓸었다. 뿐만 아니라 전자제품은 소니, 파나소닉, JVC, 캐논이 미국 시장을 장악하였다. 이 과정에서 일본은 세계 1위의 무역흑자를 기록하며 막대한 자본을 비축해 놓았다. 1980년대에 오일 쇼크가 잦아들었고 오일 쇼크 이후 일본 정부는 인위적인 개입으로 엔저정책을 펴왔다. 그 결과 일보의 수출이 매년 급속히 늘어나면서 기업들의 매출이 크게 상승하였다. 그 결과 1983년을 기점으로 자산시장이 급속하게 활성화되었다. 이를 지켜보던 미국은 플라자 합의(미국의 로널드 레이건 대통령, 지미 카터 행정부의 G5국가 프랑스, 영국, 독일, 일본 국가의 화폐가치를 강제로 평가절상 하였음)로 엔화 가치를 올렸다. 플라자 합의로 일본제품의 가격경쟁력이 떨어져 수출이 감소하며 성장률이 감소하였다. 그 결과 1986년 오일쇼크 이후 최악의 달러기준으로 -0.5% 성장률을 기록하였다. 

거품이 되었던 과정

일본 정부는 경기 부양을 위해 금리 인하와 부동산 대출 규제 완화 정책을 폈다. 부동산 가격과 주식 가격은 폭발적으로 상승하기 시작하였다. 기업과 개미들이 재테크로 거금을 벌었다는 소식이 전해졌다. 투기 열풍이 불기 시작하면서 정부의 대대적인 경기부양책으로 내수시장을 활성화가 돼 가는 듯하였다. 그 결과 일본의 경기는 단기간에 성장세로 회복되었다. 일본 국민들은 낙관론으로 바뀌었다. 주식, 토지 등 상대적으로 기대수익률이 높은 자산에 유동성이 몰리면서 가격이 상승하는 효과를 가져왔다. 기업과 개인이 보유한 토지의 가격과 주식의 가격이 높아졌다. 이 과정에서 기업과 개인은 투자에 레버리지효과(투자 상품의 가치가 상승하였으므로 재산 증대로 생각하여 대출과 소비가 커지는 효과)로 낮은 금리로 대출을 받아서 주식과 부동산에 더 많은 돈을 투자하였다. 금융회사들도 금융규제 완화 정책을 폈다. 그 결과 1987년 ~ 1991년에 주식과 부동산이 비 정상적으로 급등을 하였고 그 결과 자산시장에서 버블이 형성되었다. 그때 당시 일본에서는 금융자산시장에서의 위험추구 행위를 제어할 만한 제도적 장치가 충분히 마련되어 있지도 않았다. 즉, 저금리 하에서 유동성이 크게 늘어나기 때문에 일본 자산시장으로 쏠림이 나타날 경우 자산시장 버블이 발생하기 쉽고 비 효율적 자원 배분이 나타날 수 있었다는 것을 일본에서는 예측하지 못하였다. 한마디로 은행에서 저금리로 대출을 받아 무조건 주식과 부동산에 투자가 되었고 기업경영에 투자가 이뤄지지 않았다. 기업들과 노동자들은 일하지 않고 부동산 폭등으로 발생된 재산으로 먹고 놀기 시작하였던 것이다. 한 국가의 경제활동 생태계가 파괴된 것이다. 결국 1991년 4월 부동산 가격이 하락하면서 대출회수, 대출억제 와 기업도산이 급증은 금융기관의 부실화로 이어지면서 악순환이 발생되었다. 이후 일본은 장기침체화로 되면서 지금까지 결과가 이어지고 있다.

우리나라 현상과 다른 점

우리나라는 주택수요자를 고려하여 주택시장을 조절하고 있다. 또한 부동산 시장의 폭등과 투기세력을 막기 위해 금리조절과 대출규제로 강력한 부동산 대책을 마련하여 왔다. 그러나 일부 투기세력에 의해 한때는 풍선효과로 일부지역에서 부동산 가격이 상승하는 현상도 발생되었다. '23년 현재는 미국의 금리인상으로 한국의 금리는 인상되었다. 또한 에너지가격(석유, 가스) 상승으로 원자재 가격이 인상되었다. 건설사는 개발허가를 받아 놓은 건설현장은 다음과 같은 이유로 시공을 하지 못하고 개발허가를 취소하는 현상도 발생하였다. 첫째, 원자재 가격 상승 : 사업을 진행하기 시작한 시점은 적어도 2~3년 전이었을 것이다. 그때당시 기준으로 사업성검토를 했을 때는 적정 이윤이 남았을 것이다. 하지만 현재 자재가격 인상으로 가격을 적용하면 손실을 보게 될 것이다. 만약 손실을 보지 않더라고 이윤이 매우 낮게 나왔을 것이다. 금융회사에서는 적적이윤이 없는 곳에 건설 PF 자금을 투자하지 않는다. 그렇기 때문에 건설 PF자금은 건물시공하는 곳에 투자가 이뤄지기 않기 때문에 사업진행을 하지 못하고 포기하는 경우가 생길 것이다. 둘째, 아파트는 분양률이 건설사업에서 매우 중요한 요건이다. 하지만 금리 인상정책으로 아파트 수요자 또는 상가 수요자는 아파트 분양에 관심을 갖지 않고 있다. 그렇기 때문에 건설사에서는 금리정책에 따라 사업진을 결정해야 하기 때문에 시장을 관망하고 있는 시기라고 생각을 한다. 

건설 원자재는 한번 오르면 내려가기가 쉽지 않다. 그렇기 때문에 앞으로 분양하는 아파트는 오른 건설자재 가격을 적용하여 분양을 할 수밖에 없는 상황이다. 때문에 현재 부동산 가격의 인하 또는 인상은 향후 부동산 시장을 바꿔놓는 것이 아니라 지금 부동산을 가지고 있는 사람이 향후 떨어질 것을 생각하여 시세보다 내린 가격을 매도를 한다거나 대출 문제 등으로 개인사정이 발생하여 급매로 아파트를 매도하는 사람이 급매물로 시세보다 내린 가격으로 매도를 하는 경우가 발생되고 있다. 어느 시기가 지나면 급매물이 조금은 사라지면서 부동산 시장은 안정세를 찾을 것이라고 판단이 해본다. 그리고 부동산 가격은 인상된 원자재가격이 적용되어 분양가가 상승될 것이라고 생각을 한다. 위의 내용과 같이 일본의 부동산 시장을 한국이 따라간다고 걱정을 하는 분들을 위해 시대적 배경과 과정을 정리해 보았습니다. 많은 분들이 보시고 부동산 시장에 대해 판단하는 시기가 되었으면 좋겠습니다. (위의 부동산에 대한 견해는 개인적인 생각이므로  투자에 대한 손실에는 법적인 책임이 없음을 알려드립니다. )